作者：乔恩·特里特尔，高级总监，投资组合战略家
9月18日，美国联邦储备系统承诺在2023年7月利率达到顶峰后，进行自2020年3月以来的首次降息。
这预示着真实资产的潜在催化剂，并为潜在回报开启了一个新时代。在CBRE投资管理 (CBRE IM)，我们相信，全面的全球真实资产在这一市场环境中以及在整个市场周期中都准备好表现。在本文中，我们将回顾：
全球真正的资产——如公共和私人房地产和基础设施——在时间上表现出持久的回报。真正的资产执行了基本功能——住房、储存、运输、电力和通信——使生计成为可能，并促进人员、货物、能源和数据的流动。
这些公司和资产通常服务于一致的需求，往往独立于价格，并表现出可预测的增长。由于长期合同或监管驱动的现金流，它们通常提供通货膨胀保护的收入。在各个真实资产领域，能够访问不同经济敏感度的程度，进一步提高了主动管理人在经济周期特定阶段增强暴露的能力。
总体而言，现实资产代表了一个繁荣的 multi-万亿美元市场，并由下面突出显示的部门很好地代表。
常见的投资特征：
代表性持有：
房地产:
基础设施：
信息是CBRE投资管理的意见，可能会有所变化，不作为对未来的预测、对未来回报的保证或投资建议。任何提到的因素均不表明未来的投资表现。
公私混合的资产配置方法可以提供更多的潜在利益。我们发现，混合管理的房地产和基础设施资产可以平衡流动性，增加房地产和基础设施的行业暴露，同时提供即时的资产类别访问。最后，混合公私产品的主动管理允许动态管理，并在机会出现时利用相对定价错误。这种方法最终旨在优化回报，同时更有效地管理风险、流动性及市场机会。
我们看到当前市场中全球不动产的投资机会。虽然全球不动产在长期内表现优于广泛的股票、债券和60/40股票/债券组合，但自美国联邦储备系统加息周期开始以来，它们的表现一直落后。在过去两年中，收益敏感性降低了上市表现，而延迟评估减缓了私人回报。
下面的图表显示了全球实际资产与广泛股票的长期挂钩表现，以及自2022年3月美国联邦储备系统首次加息以来的表现。在短期内，全球实际资产表现落后。
全球实物资产：一个投资于超越市场表现的记录的机会
来源：CBRE投资管理。2004年第一季度至2024年第一季度。全球股票由MSCI世界指数代表。全球房地产资产由以下指数的混合代表：30%的富时全球核心基础设施50/50指数，40%的富时EPRA NAREIT发达市场指数，15%的全球房地产指数，以及15%的剑桥协会直接基础设施指数。基于美元回报的indexed回报。
CBRE IM 认为当前的市场环境——利率下降和长期通胀适度上升——对房地产资产的表现是积极的。
下面的图表突出了全球实际资产在不同利率或通货膨胀条件下，与传统的60%股票/40%固定收益组合相比的表现。
关键内容
在全球利率下降和持续通货膨胀期间，全球实物资产表现优于其他资产
来源：CBRE投资管理。2004年第一季度-2024年第一季度。股票由MSCI世界指数代表。固定收益由彭博全球综合指数代表。全球房地产资产由以下指数的混合代表：30%的富时全球核心基础设施50/50指数，40%的富时EPRA NAREIT发达指数，15%的全球房地产指数，以及15%的剑桥联合直接基础设施指数。基于美元回报的年化平均表现。平均年化表现基于美元回报。考虑美国10年期收益率高于过去三年平均值并下降的时期。考虑消费者价格指数（CPI）高于历史平均值的持续通胀时期。
总体而言，数据表明将全球真实资产纳入投资组合中可以提高回报并提供通货膨胀保护的战略优势。
澳大利亚市场代表了一个广泛的股票投资组合，集中在金融、材料和能源行业。全球另类资产为国内投资者提供了多样化的机会。战术上，它们也更好地使投资者能够受益于全球央行的降息。
在美国、加拿大和欧洲，中央银行家们要么已经开始了，要么现在正在开始降低借款利率。像CBRE全球房地产基金这样的全球暴露将从这些行动中受益。超过87%的CBRE全球房地产基金暴露在现在已经实施降息的地区。
CBRE 全球房地产资产基金暴露
截至2024年6月30日的资产组合。所示分配数据仅供参考，不作为投资建议。
无论是在通过数据中心和电力生产支持人工智能和数据需求，加强电网和可再生能源的发展，还是在支持经济增长的商业房地产开发方面，我们预计全球投资将支持真实资产。
在美国，大型科技公司数十亿美元的投资推动了对美国数据中心容量需求的范式转变。由此产生的开发管道导致美国电力需求的长期估计增长了四倍。在欧洲，对可持续房地产的需求继续推动租金溢价，而住房可负担性和相关的租赁需求仍然是发达市场的一个问题。
对真正资产容量和投资的需求正在推动收益增长。仅在上市的真实资产中，我们就看到了高于历史平均水平的增长率。随着长期投资的增加和当前项目的实施，增长在未来几年可能会加强。当与强劲的前期收入以及真实资产价值可能因利率降低而受益的潜力结合在一起时，CBRE IM 对未来强劲回报的潜力充满乐观。
全球实物资产收益正在增长超过长期平均水平
来源：CBRE投资管理、FTSE EPRA NAREIT发达市场指数、FTSE全球核心基础设施50/50指数，截至2024年6月30日。“f”指“预测”。这些估计是根据CBRE投资管理和/或FactSet截至2024年6月30日的个别公司估计得出的。每股收益（EPS）估计可能会受到有关收入增长、运营利润率、利率和税率假设的影响。信息是CBRE投资管理的意见，可能会发生变化，不打算作为未来事件的预测、未来结果的保证或投资建议。预测和任何讨论的因素均不保证未来结果。
投资者将资金配置到实物资产上有几个原因：强劲且不断增长的收入、令人信服的资本增值、下行保护潜力以及投资组合分散化机会。由于与传统资产的相关性较低，并且风险和回报得到改善，投资者发现通过全球实物资产加强核心投资组合的潜力。
下面的例子展示了将真实资产混合到传统投资组合中所带来的影响。在投资组合C中，将真实资产与股票和固定收益相结合，不仅提高了风险调整后的回报，还进一步提升了超过通货膨胀和门槛率的回报。
全球实物资产改善风险调整回报和“通胀加”表现
来源：CBRE投资管理。2004年第一季度-2024年第一季度。股票由MSCI世界指数代表。固定收益由彭博全球综合指数代表。全球房地产资产由以下指数的混合代表：30%的富时全球核心基础设施50/50指数，40%的富时EPRA NAREIT发达市场指数，15%的全球房地产指数，以及15%的剑桥协会直接基础设施指数。以澳元计算回报。指数是未经管理的，无法直接投资。所提供的信息是CBRE投资管理的意见，可能会有所变化，不旨在预测未来事件、保证未来结果或提供投资建议。预测及任何因素讨论均不保证未来结果。
全球不动产在投资者的投资组合中占据着重要位置，不仅因为它们在长期内的优势，还因为它们在经济周期中的表现。当经济扩张和温和时，全球不动产可以跑赢传统的股票/债券组合；在衰退期间，它们继续保持这一趋势；在经济复苏期间，它们提供上涨潜力。这在下面的图表中得到了可视化展示，同时列出了这些时期全球不动产的年化回报率：
在全球经济周期内，全球实物资产的表现优于传统投资组合
来源：CBRE投资管理、富时EPRA NAREIT发达市场指数、瑞银全球基础设施与公用事业指数（挂钩富时全球核心基础设施50/50指数）、MSCI世界指数，截至2024年6月30日。 Conference Board领先经济指数（LEI）。该指数是未经管理的，无法直接投资。信息是CBRE投资管理的意见，可能会有所变化，不保证未来的业绩或投资建议。预测不表明未来的投资表现。
经济阶段是通过使用美国经济周期指标来确定的，该指标是根据经济委员会（LEI）的领先经济指数（LEI）的同比变化计算的，使用z得分对其历史进行标准化，并跟踪该z得分的3个月移动平均值。经济周期由指标的水平和变化来确定，需要在相同的周期内确认两个月份才能确认新的周期。
CBRE IM 认为全球房地产资产回报有望迎来新的黎明。在全球利率在前所未有的加息周期后普遍下降的背景下，全球房地产资产估值有望上升。在结构性力量的推动下，收益和现金流正在增长，而通胀保护的支柱——风险调整回报和“全天候”表现的潜力——增强了该资产类别的吸引力。展望未来，我们将全球房地产资产视为当今市场中具有说服力且完整的解决方案。
该CBRE全球房地产基金通过提供比直接拥有更低的最低投资额，拓宽了全球房地产市场的访问渠道。它为投资者提供了接触机构级别的房地产投资组合的机会，无需重大前期资本承诺，即可获得主动管理、多元化和流动性的好处。